Défiscalisation immobilière : attention à votre engagement de location !

Défiscalisation immobilière : des conditions à respecter

Une réduction d’impôt. Qu’il s’agisse du « Scellier », du « Duflot », du « Pinel », du 'Denormandie' ou du 'Borloo', ces dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la date à laquelle vous avez réalisé votre investissement. A titre d’exemple, un investissement « Scellier » réalisé en 2010 vous rapportera une réduction d‘impôt maximale de 75 000 €, répartie sur 9 ans.

Des conditions très précises à respecter. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal : type d’investissement, respect de caractéristiques thermiques et de performance énergétique, localisation géographique du logement, etc.

     =>  Retrouvez toutes les conditions d’application du dispositif Scellier

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Duflot

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Pinel

     =>Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Denormandie

Dont un engagement de location. Parmi ces différentes conditions figure un engagement de location pendant une durée qui varie selon les dispositifs, location elle-même assortie de certaines conditions et notamment les suivantes :

• vous devez respecter des plafonds de loyers (variables selon la localisation de votre bien locatif) et de ressources pour certains types d’investissement ;
• votre locataire ne doit pas être, ni un membre de votre foyer fiscal, ni, dans le cadre du dispositif Duflot ou du Scellier dit « intermédiaire », un ascendant ou un descendant ;
• votre locataire doit faire de ce logement sa résidence principale : il ne peut donc pas s’agir d’une location saisonnière par exemple ;
• la location est dite « nue », c’est-à-dire que le logement doit être dépourvu de meubles.

Défiscalisation immobilière : un engagement de location

Un engagement sur une longue période ! La location doit être effective et continue pendant toute la durée de votre engagement. Cet engagement est de 9 ans minimum pour les investissements Scellier et Duflot et varie de 6 à 12 ans pour les investissements Pinel et Denormandie. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. C’est à ce niveau que vous pouvez rencontrer quelques difficultés…

Vous avez un an pour trouver un locataire ! De nombreux investisseurs ont malheureusement connu cette mésaventure, celle de ne pas trouver de locataire pour occuper leur logement locatif. Il est impératif que votre logement soit mis en location dans les 12 mois qui suivent, soit la date d’acquisition, soit la date d’achèvement des travaux, soit la date d’achèvement du logement. A défaut, vous risquez une remise en cause de l’avantage fiscal !

En cas de départ de votre locataire. Il s’agit d’une situation que vous serez très certainement amené à rencontrer : en cas de départ d’un locataire pendant la période couverte par votre engagement de location, vous devez remettre aussitôt votre bien en location, et ce tant que dure votre engagement de location pour éviter toute remise en cause de votre réduction d’impôt. C’est l’application du principe selon lequel la location doit être effective et continue tout le temps que dure votre engagement de location.

Vous ne trouvez pas de nouveau locataire ? Au-delà de la contrainte de ne pas percevoir de loyer en cas de vacance dans la location, sachez que vous risquez, là encore, une remise en cause de la réduction d’impôt. Mais vous disposez, toutefois d’un délai de 12 mois pour trouver un nouveau locataire ou effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement pour une remise en location dans les meilleurs délais. Ce n’est qu’à défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire vous a signifié son congé que l’administration pourra remettre en cause la réduction d’impôt obtenue.

Une exception à connaître. Lorsqu’un locataire donne son congé moins de 12 mois avant le terme de votre période d’engagement de location, vous ne risquerez pas de remise en cause de votre avantage fiscal. Toutefois, pour cela, vous devez tout de même établir que votre logement est en état d’être loué et que vous ne vous en réservez pas l’usage à quelque titre que ce soit, voire que le logement n’a pas été vendu avant l’expiration de l’engagement de location.

Défiscalisation immobilière : une remise en cause de votre avantage fiscal !

1ère hypothèse : le défaut de location. Comme nous l’avons signalé précédemment, le défaut de location dans les 12 mois de l’achat ou de l’achèvement du logement entraîne une reprise de la réduction d’impôt : concrètement, votre impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

Pour la petite histoire 1. Un couple qui a investi dans un logement situé à Carcassonne n’a pas réussi trouver de locataire et n’a donc pas pu profiter de l’avantage fiscal attaché à son investissement. Mécontent, le couple s’est estimé trompé par la société qui lui a vendu l’appartement en promettant un placement idéal et sans risque : plus précisément, il a reproché à la société de lui avoir assuré via une étude financière personnalisée, un placement sûr et rentable. Ce dont s’est défendu la société pour qui, entre autres arguments, tout investissement immobilier locatif comporte un risque, ce qui est connu de tous. Or, elle connaissait l’état de saturation du marché locatif à Carcassonne et, malgré cela, a fait croire au couple à un investissement avantageux et sans risque. C’est ce qu’a relevé notamment le juge pour conclure que le couple a été trompé et annuler la vente !

Bon à savoir. Il est conseillé de mentionner l’objectif de défiscalisation dans le contrat de vente. Annexer les documents publicitaires au contrat de vente peut également être judicieux.

2ème hypothèse : le défaut de relocation. Si vous ne procédez pas à la relocation de votre bien dans le délai de 12 mois, ou si vous vous réservez la jouissance de votre logement pendant la durée de votre engagement, vous risquez également une reprise de la réduction d’impôt : votre impôt de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui entraîne la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

3ème hypothèse : la vente du logement. Si vous revendez le logement loué avant l’expiration de votre engagement de location, votre avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais aucune remise en cause ne sera effectuée si la revente du logement est motivée par l’invalidité, le décès ou le licenciement d’un des époux ou partenaires (soumis à imposition commune).

Attention. L’absence de remise en cause en cas de perte d’emploi ne vaut qu’en cas de licenciement, c’est-à-dire une rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il a été jugé qu’un investisseur ne peut pas se prévaloir de cette tolérance en cas de rupture conventionnelle.

4ème hypothèse : la spécificité du « Scellier intermédiaire ». Imaginons que vous ayez choisi de louer votre logement dans le cadre du régime « Scellier intermédiaire ». Comme nous l’avons précisé, ce régime particulier vous permet de bénéficier d’une déduction complémentaire de 30 % (calculée sur vos revenus fonciers) et d’un complément de réduction d’impôt (sous réserve, dans ce cas, de prolonger votre engagement de location à l’issue de la période initiale de 9 ans, et ce, pour une durée maximale de 6 ans). Cela suppose de louer votre bien, non seulement en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs, mais aussi de louer votre bien à une personne autre qu’un descendant ou un ascendant qui respecte des plafonds de ressources.

Une difficulté de location ? Au cours des 9 ans que dure votre engagement de location dans le cadre de ce dispositif, vous pouvez avoir des difficultés à trouver des locataires qui respectent les conditions requises ; vous pouvez également souhaiter louer votre logement à un enfant majeur qui n’est plus rattaché à votre foyer fiscal.

Les risques à connaître. Dans ce cas, vous risquez là aussi une remise en cause de l’avantage fiscal. Notez cependant que si vous respectez les conditions d’application de la réduction d’impôt et que seules celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concernera uniquement ces avantages supplémentaires. Concrètement, si vous louez votre logement à une personne qui ne respecte pas les conditions de ressources par exemple, vous encourez une remise en cause de l’application de la déduction complémentaire de 30 %, mais vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Bien entendu, vous ne pourrez pas bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

5ème hypothèse : le décès du conjoint. Dans l’hypothèse où l’acquisition du logement est faite par des conjoints, l’engagement de location est réputé souscrit conjointement par les époux. Si l’un des époux décède au cours de cette période d’engagement de location, il est impératif que l’époux survivant souscrive auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour la période restant à courir. Ce qui n’a, par exemple, pas été fait par une personne à la suite du décès de son épouse et qui a tout de même subi un contrôle fiscal qui a abouti, pour ces raisons, à une remise en cause (au moins partielle) de son avantage fiscal !