Créer un syndicat de copropriété secondaire

Création d’un syndicat secondaire : pourquoi ?

Dans quelle situation ? La création d’un syndicat secondaire est possible « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ».

Des immeubles indépendants ? Il ne s’agit pas ici de bâtiments totalement indépendants, sinon ils ne se trouveraient pas dans la même copropriété. Les bâtiments faisant l’objet d’un syndicat secondaire sont donc situés sur la même assiette foncière et sont liés par des intérêts communs.

Quand ? L’instauration d’un syndicat secondaire peut avoir lieu au moment de la mise en place de la copropriété ou, par la suite, pendant la vie de l’immeuble. De plus, il peut exister un ou plusieurs syndicats secondaires si la disposition des lieux le permet.

Création d’un syndicat secondaire : comment ?

Une décision prise en AGE. La création du syndicat secondaire doit être décidée par une assemblée spéciale des copropriétaires. Cette assemblée générale extraordinaire (AGE) ne porte que sur la question de la création du syndicat secondaire.

Modalités de l’AGE. Les règles de convocation, de vote et de représentation à l’AGE sont identiques à celle d’une assemblée générale ordinaire.

Bon à savoir. L’AGE est tenue par les copropriétaires concernés par la création du syndicat secondaire. Le cas échéant, il peut s’agir du seul copropriétaire détenant tous les lots du bâtiment en question.

Quelle majorité ? La décision de constituer ce syndicat secondaire doit être prise à la majorité absolue (dite majorité de l’article 25) de tous les copropriétaires concernés par la mise en place du syndicat secondaire.

Création d’un syndicat secondaire : conséquences

Pour le syndicat principal. Le syndicat principal existe toujours et les copropriétaires du syndicat secondaire en font toujours partie. Toutefois, c’est le syndicat secondaire qui assume la gestion du bâtiment (et des charges y afférentes) pour lequel il a été créé.

Pour le conseil syndical du syndicat principal. Il est prévu une représentation proportionnelle du ou des syndicats secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal.

Pour le syndicat secondaire. Le syndicat secondaire constitue une nouvelle personne juridique. En revanche, il n’est pas nécessaire de modifier la publicité foncière.

Comptabilité. La création d’un nouveau syndicat implique de créer une comptabilité séparée.

Syndic. Un nouveau syndic doit être nommé pour gérer le syndicat secondaire. Bien sûr, il est possible de nommer à ce poste le syndic du syndicat principal.

Concernant les charges. La création du syndicat secondaire implique une spécialisation des charges :

• du côté du syndicat secondaire, il doit décider en assemblée générale la nouvelle répartition de ses charges entre les différents lots ;
• du côté du syndicat principal, il n’est plus compétent pour appeler des charges sur le bâtiment géré par le syndicat secondaire, ni bien sûr pour décider des travaux sur ce même bâtiment.

Pour le règlement de copropriété. Le syndicat secondaire peut apporter des modifications au règlement de copropriété pour l’adapter aux particularités du bâtiment en question sans remettre en cause les droits du syndicat principal.