Bail commercial : ce qu’il faut savoir sur l’état des lieux

Bail commercial et état des lieux : depuis le 20 juin 2014

Rendre l’état des lieux obligatoire : quel intérêt ? La réglementation du bail commercial est basée sur un équilibre relatif entre bailleur et preneur. Or, aujourd’hui, il est constaté que le bail commercial est presque devenu un contrat d’adhésion entre les bailleurs professionnels et les locataires. Le bailleur peut alors se permettre d’imposer ses conditions à un locataire qui n’est pas toujours au courant des subtilités de la réglementation des baux commerciaux. Protéger le locataire d’éventuels abus du bailleur était donc l’objectif de la Loi Pinel.

Depuis le 20 juin 2014 : l’état des lieux, un intérêt pour qui ? Désormais, c’est le bailleur qui a intérêt à faire établir un état des lieux car s’il n’a pas fait toutes diligences pour le réaliser, il ne peut plus invoquer, pour se protéger, la protection que lui apportait la réglementation en vigueur avant le 20 juin 2014.

Quand réaliser l’état des lieux ? Depuis la Loi Pinel, la Loi précise que l’état des lieux doit être réalisé lors de la prise de possession des locaux, de la cession du droit au bail, ou de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux.

En l’absence d’accord. Si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire.

À conserver ! L'état des lieux doit être joint au bail commercial ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’état des lieux dressé par constat de commissaire de justice 2 mois avant le départ des locataires permet au bailleur de réclamer le paiement des dégradations locatives qu’il mentionne, dès lors que les locataires ne prouvent pas que le contenu du constat commissaire de justice est erroné, ni que des travaux ont été exécutés sur le local avant leur départ.

Que faire avec les baux « anciens » ? La Loi ne s’appliquant que pour l’avenir, l’obligation d’établir un état des lieux ne s’applique que pour les baux conclus depuis le 20 juin 2014.

Des zones encore floues. Plusieurs questions restent en suspens pour la bonne compréhension et l’application de la Loi Pinel. Des réponses seront vraisemblablement apportées par les juges dans les années à venir…

1er flou : la prise en compte de la vétusté. Alors que, dans un bail d’habitation, il existe une grille de vétusté, tel n’est pas le cas pour un bail commercial. Or, comment appréhender l’état d’un local après plusieurs années d’occupation et comment tenir compte des aménagements qui peuvent avoir été effectués ?

2nd flou : le renouvellement du bail. La Loi mentionne les situations où l’état des lieux est obligatoire. Or, il ne vise pas le cas du renouvellement du bail. Il n’est pas certain à ce jour que les baux signés avant 2014, mais renouvelés depuis cette date, doivent faire l’objet d’un état des lieux puisqu’il n’y a pas eu « de prise de possession ».

À noter. Si un état des lieux d’entrée avait tout de même été réalisé, pour un bail conclu avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie doit être établi.

Bail commercial et état des lieux : avant le 20 juin 2014

Avant le 20 juin 2014 : pas d’obligation spécifique… Avant l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, il n’existait pas d’obligation spécifique de procéder à un état des lieux d’un local commercial.

Avant le 20 juin 2014 : que dit la Loi ? En l’absence de texte spécifique imposant l’établissement d’un état des lieux, c’est un texte d’application générale qui s’appliquait. Ce texte, toujours applicable, prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état de réparations locatives, et doit le rendre en bon état, sauf s’il peut prouver que l’état n’est pas bon.

Avant le 20 juin 2014 : un intérêt pour qui ? Avant l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, un locataire avait donc tout intérêt à faire réaliser un état des lieux, par huissier de justice si besoin, car il devait rendre les locaux en bon état, même s’il les avait reçus en mauvais état (sauf s’il parvenait à prouver qu’il avait reçu le local dans un mauvais état).

Un intérêt à nuancer. Cette situation qui pouvait s’avérer dommageable pour le locataire ne l’était pas toujours nécessairement. En effet, le bail commercial et son droit au renouvellement donnent au locataire ce qui est appelé, en pratique, la « propriété commerciale ». Le locataire peut alors demander le renouvellement de son bail et rester longtemps dans le local.

Un local brut : quel intérêt ? S’il reste longtemps dans un local commercial, le locataire peut se permettre d’investir dedans pour l’aménager selon les besoins de son commerce. Dans cette hypothèse, un local brut ou nécessitant des travaux n’est pas nécessairement un problème…