Agent immobilier : le point sur la garantie financière

Agent immobilier : une garantie nécessaire

Garantie financière. Strictement encadrée par la Loi, la garantie financière sert au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés sur votre compte. Obtenir une garantie financière est donc une des conditions pour pouvoir recevoir la carte professionnelle. Mais ce n’est pas une condition essentielle…

Une « obligation facultative » ? Si vous déclarez sur l’honneur ne pas avoir l’intention de détenir des fonds, cette garantie est facultative.

Qui est garant ? Il existe 2 types d'organismes habilités à donner leur garantie à l’agent immobilier :

• la Caisse des Dépôts et des Consignations (CDC) ;
• les organismes agréés (entreprises d’assurance, établissements de crédits et sociétés de financement).

La CDC est le garant. Dans ce cas, votre garantie résulte d’une consignation déposée dans un compte ouvert à la CDC, spécialement affecté aux fins de votre activité. Attention, votre compte doit être divisé en 2 sous-comptes :

• l’un affecté au remboursement ou à la restitution des versements et remises ;
• l’autre affecté au paiement de la publicité obligatoire lorsque la garantie cesse et, le cas échéant, à la rémunération de l’administrateur judiciaire.

À noter. Si la consignation que vous avez effectuée devient inférieure aux frais de votre activité, la CDC vous notifie cet état de fait. Vous avez alors 3 jours francs à compter de la notification pour verser le complément.

Un organisme agréé est le garant. La garantie ne peut provenir que d’un engagement écrit. Ce dernier doit mentionner le montant, la durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle qu’il exerce ainsi que, le cas échéant, les contre-garanties qu’il exige.

Quel montant ? La garantie doit être au moins égale à 110 000 €. Elle peut être ramenée à 30 000 € pour les 2 premières années d’activité, sauf si le représentant de la société a déjà été soumis aux dispositions réglementant la profession d’agent immobilier.

L’attestation de garantie. L’organisme qui vous délivre la garantie doit également vous fournir une attestation de garantie. La CDC ne peut délivrer l’attestation que sur production d’un relevé délivré par un expert-comptable ou un comptable agréé indiquant :

• pour les personnes morales demandant la carte « Transactions », le montant maximal des fonds reçus à ce titre au cours de l’année et le chiffre d’affaires de la dernière année ;
• pour les personnes demandant la carte « Gestion immobilière », le montant total des fonds reçus et le montant maximal des fonds détenus au cours de l’année.

À noter. Au moment de la demande d’attestation, vous devez présenter le registre-répertoire, le compte bancaire spécial et le registre des mandats.

Garantie financière : quelle application ?

Mise en jeu de la garantie. Lorsque vous vous trouvez en incapacité de rembourser un créancier, vous êtes alors considéré comme défaillant. Le créancier peut alors faire jouer la garantie financière à son profit.

Comment ? La défaillance se constate par une mise en demeure de payer qui est suivie soit d’un refus de payer de votre part, soit d’un silence pendant 1 mois. Le garant a alors 3 mois pour payer (à défaut, il pourra devoir des intérêts moratoires au taux légal) si la créance est certaine, liquide et exigible. Lorsque la garantie provient d’une consignation auprès de la CDC, cette dernière doit prévenir la CCI quand lui est présentée une demande de paiement.

Fin de la garantie. Elle cesse dans plusieurs cas, notamment en cas de :

• dénonciation du contrat de garantie ;
• expiration du contrat de garantie ;
• cessation d’activité.

Attention. Votre garantie ne cesse que 3 jours francs après la publication d’un avis dans un journal paraissant dans le département où est situé le siège de votre entreprise. Cet avis mentionne le délai de 3 mois afin que les créanciers soient clairement informés de la situation.

Obligation d’information. Lorsque la garantie prend fin, le garant doit, par lettre recommandée avec AR, informer :

• les personnes qui ont effectué des versements et remises, dont les noms et adresses figurent sur un registre-répertoire ;
• les personnes qui ont donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats ;
• le cas échéant, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance, lorsque le titulaire de la carte est un syndic de de copropriété ou un gérant de société.

Exception. L’obligation d’information est considérée comme accomplie lorsque la fin de la garantie s’accompagne d’un changement de garant qui reprend tous les effets de la garantie qui cesse, l’avis publié dans le journal valant information. Il n’y a alors pas besoin d’informer les personnes susvisées par lettre recommandée avec AR.

À noter. Dans tous les cas, la lettre doit mentionner le délai de production des créances (3 mois), ce délai débutant à compter de la réception de la lettre.

À noter (bis). Lorsque la garantie résulte de la consignation, la publicité effectuée en vue de prévenir les créanciers est accomplie par l’administrateur judiciaire ou par le président du tribunal judiciaire, le cas échéant.