Evaluez votre patrimoine soumis à l'ISF

L’impôt sur la fortune concerne l’ensemble de votre patrimoine

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Un montant « minimum ». Vous serez soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si le montant de votre patrimoine net s’élève à plus de 1 300 000 €. Entendons-nous bien : il s’agit, ici, d’un montant net, de sorte qu’il faut que vous teniez compte de vos actifs, mais aussi de vos dettes pour estimer ce seuil d’assujettissement à l’ISF.

Un impôt qui concerne tous vos biens. Peu de biens échappent en réalité à l’ISF : vous allez donc devoir faire, tous les ans, l’inventaire de votre patrimoine en détaillant vos biens immobiliers, vos avoirs bancaires, vos valeurs mobilières et placements boursiers, vos contrats d’assurances-vie rachetables pour leur valeur de rachat (de même que les contrats d’assurance-vie comportant une clause d’indisponibilité temporaire) et autres placements financiers, vos voitures, vos bijoux, etc.

Enfin presque… Certains biens échappent toutefois à l’ISF, sous réserve que des conditions propres à chaque catégorie soient respectées, et notamment :

• les « biens professionnels » qui constituent votre outil de travail : il s’agit des parts ou actions de votre société ou de votre entreprise individuelle ;
• les objets d’antiquité, d’art ou de collection ;
• les bois et forêts et parts de groupement forestier, à concurrence des ¾ de leur valeur ;
• les droits de la propriété industrielle et les droits de propriété littéraire et artistique ;
• les contrats d’assurances-vie non rachetables (sauf pour les primes versées après l’âge de 70 ans, à raison de contrats souscrits à compter du 20 novembre 1991) ;
• certaines catégories de titres de société : les titres faisant l’objet d’un engagement de conservation (connu sous le nom de « pacte Dutreil »), à concurrence des ¾ de leur valeur, les titres reçus en échange d’une souscription au capital d’une PME, les titres des mandataires sociaux et des salariés, à concurrence des ¾ de leur valeur…

Pour quelle valeur ? La valeur du compte courant à déclarer correspond à une valeur estimative : cette valeur s’entend de sa valeur probable de recouvrement, appréciée en fonction de la situation économique de la société. Il s’agira de sa valeur nominale si vous ne pouvez pas prouver que la situation financière de la société, le niveau de ses capitaux propres ou de ses résultats, la valeur de ses actifs, etc. rendent difficile le remboursement du compte courant.

A quel moment devez-vous vous placer pour valoriser ce patrimoine ?

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Tant pour vos « actifs » que pour vos « dettes ». La valorisation de votre patrimoine est une étape essentielle puisqu’elle va servir de base au calcul de l’impôt. Il s’agit donc d'évaluer au mieux l’ensemble de votre patrimoine, tant en ce qui concerne les biens imposables que les dettes et le passif déductibles.

Placez-vous au 1er janvier… Le fait générateur de l’ISF se situe au 1er janvier de l’année d’imposition : pour l’ISF dû au titre de l’année 2017, il s’agit du 1er janvier 2017. C’est donc à cette date que vous devez vous placer pour apprécier, d’une part, la consistance de votre patrimoine et l’existence de vos dettes, et, d’autre part, la valeur de ce patrimoine.

Conseils. Ne vous placez pas au moment de procéder à la déclaration pour valoriser votre patrimoine. Pensez, en début d’année, à faire un inventaire le plus exhaustif possible de vos actifs et de vos dettes existants au 1er janvier.

Comment valoriser vos biens ?

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Pour les avoirs bancaires. En règle générale, les banques et établissements financiers vous adressent tous les ans un récapitulatif de vos avoirs (avec indication de leur nature et de leur « valeur ISF » au 1er janvier de l’année considérée). Il vous suffit donc de reprendre ces montants.

Pour les biens immobiliers. Pour les biens immobiliers, vous n’avez pas de récapitulatif transmis par une tierce personne qui fera foi pour valoriser votre patrimoine : cette évaluation se fera donc sous votre propre responsabilité. La règle, ici, est la suivante : vous devez estimer le prix d’un bien immobilier en vous plaçant dans les conditions de marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. Vous devez donc vous placer dans la peau d’un acheteur.

Cela étant… La tendance de la valorisation ira, bien souvent, à la baisse pour minimiser la valeur des biens immobiliers. Sachez toutefois que l’administration dispose d’outils efficaces pour valoriser les biens immobiliers et qu’il n’est pas rare qu’un contrôle ISF débouche sur une revalorisation des biens imposables, surtout les biens immobiliers. Comment fait l'administration ? Elle va procéder par comparaison : elle aura accès au détail des transactions qui ont eu lieu par le passé sur un même secteur géographique à propos de biens similaires au vôtre.

Conseils. Faites la même chose : comparez la valeur de vos biens par rapport à d’autres biens vendus récemment, pour appuyer la valorisation retenue. Mais comparez des biens intrinsèquement similaires ; il ne s’agit pas de comparer une maison de campagne, située dans les terres, par rapport à une villa située en bord de mer, fût-elle d’une superficie identique (si l’administration ne respecte pas elle-même cette méthode, vous pourriez contester la valeur qu’elle retient). Tenez également compte, non seulement des critères physiques (superficie, éléments de confort, situation, environnement, surface de terrain, etc.), mais aussi juridiques (existence de servitude, situation locative, etc.).

L’administration n’a pas toujours raison ! Un couple a fait l’objet d’un redressement fiscal, au titre de l’ISF, par l’administration fiscale : elle a rectifié la valeur retenue par le couple pour évaluer son appartement situé dans Paris, estimant qu’elle était inférieure à sa valeur vénale. Pour valider son redressement, elle a comparé la valeur de cet appartement par rapport à d’autres appartements, intrinsèquement similaires selon elle. Sauf que le juge l’a ici sanctionnée : les biens retenus par l’administration ne pouvaient pas servir d’éléments de comparaison. Non seulement l’appartement du couple était vétuste, à la différence des autres appartements, mais, en plus, certains d’entre eux étaient plus grands, mieux situés et en bien meilleur état. Si l’administration conteste la valeur de vos biens immobiliers, elle doit, elle aussi, pour établir une valeur vénale, les comparer avec des biens qui, sans être parfaitement identiques, leur sont intrinsèquement similaires : l’exemple relaté ici prouve l’importance de l’adverbe « intrinsèquement », dont il convient de vérifier systématiquement la rigoureuse application par l’administration !

Pour les terrains. On retrouve les mêmes remarques que pour les biens immobiliers bâtis : il faut donc tenir compte de facteurs physiques (nature du sol, situation, climatologie, proximité d’une agglomération, etc.), mais aussi juridiques (situation locative, situation en zone constructible ou non, etc.).

Pour votre compte courant d’associé. En principe, pour déterminer la valeur du compte courant d’associé que vous devez déclarer à l’ISF, il faut tenir compte des possibilités réelles de son remboursement par la société au 1er janvier de l’année : il faut donc tenir compte de la situation économique et financière réelle de la société (notamment si elle est en difficulté), laquelle s’apprécie aussi en tenant compte de la valeur de ses actifs immobiliers le cas échéant.

Pour vos autres biens. Il est, ici aussi, fait référence à la valeur de marché. Vous pouvez toutefois prendre en compte les remarques suivantes :

• pour les véhicules, yachts, bateaux, etc., vous pouvez faire référence à une valeur de reprise qui est en général inférieure de 10 à 15 % de la valeur argus ;
• pour les meubles meublants (entendez par là les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des logements), vous pouvez les évaluer selon un inventaire détaillé, en retenant un forfait de 5 % de la valeur globale du patrimoine (ce qui n’est pas toujours avantageux), ou les estimer de manière globale en un seul chiffre (cette dernière méthode étant la plus couramment utilisée) ;
• pour les bijoux et pierres précieuses :
  • si vous avez acquis des bijoux en vente publique, vous devez tenir compte du prix exprimé dans l’acte de vente si cette vente est intervenue dans les deux ans ;
  • si vous avez reçu ces objets par succession ou donation, retenez la valeur mentionnée dans la déclaration de succession ;
  • pour les objets précieux couverts par un contrat d’assurance, prenez en compte la valeur reprise dans le contrat ;
  • quant à l’or, il sera évalué en retenant le cours le plus proche du 1er janvier.

Tenez compte de vos dettes…

Attention. A partir du 1er janvier 2018, l’ISF est supprimé et remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui ne porte que sur les biens immobiliers. Les développements ci-dessous ne sont donc plus applicables à compter du 1er janvier 2018.

Quelles dettes ? Toutes vos dettes doivent être prises en compte, dès lors qu’elles se rapportent à des biens imposables, qu’elles vous concernent personnellement et qu’elles sont effectivement dues au 1er janvier de l’année considérée. Vous ne pouvez pas tenir compte des dettes liées à des biens exonérés ou des biens qui ne sont pas pris en compte dans votre patrimoine taxable ; si le bien est partiellement exonéré, la dette sera déductible dans la même proportion.

Faites un inventaire de vos dettes. Tenez compte, pour estimer la valeur nette de votre patrimoine :

• du capital restant dû des emprunts au 1er janvier ;
• des découverts bancaires au 1er janvier ;
• des chèques émis et non encore débités au 1er janvier ;
• des factures et honoraires restant dus au 1er janvier et se rapportant à des prestations de l’année précédente ;
• des dépôts de garantie versés par vos locataires ;
• des impôts dont le fait générateur se situe au 1er janvier de l’année d’imposition et qui restent dus à cette date : impôt sur le revenu, prélèvements sociaux sur les revenus du capital et du patrimoine, taxes locales (taxe d’habitation et taxe foncière), etc.

Attention. Les dettes échues depuis plus de 3 mois au 1er janvier ne sont pas admises en déduction, parce qu’elles sont considérées comme remboursées, sauf à apporter la preuve contraire (au moyen d’une attestation de votre créancier par exemple).

A noter. Les avances non remboursées sur des contrats d’assurance-vie que vous pouvez obtenir de votre assureur peuvent être déduites du patrimoine soumis à l’ISF, sous réserve que l’intégralité de la valeur de rachat du contrat soit inscrite à l’actif taxable.