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Droit de préemption de l’exploitant agricole : ce qu’il faut savoir

Date de mise à jour : 10/06/2022 Date de vérification le : 21/09/2023 11 minutes

Le propriétaire d’un bien rural mis en location ne peut pas (toujours) le vendre librement : il se peut que l’exploitant agricole qui loue le bien rural bénéficie, en effet, d’un « droit de préemption ». Dans quelles hypothèses ? Comment est-il mis en œuvre ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Droit de préemption de l’exploitant agricole : ce qu’il faut savoir


Droit de préemption : qui peut en bénéficier ?

Droit de préemption : c’est quoi ? Un « droit de préemption » permet à son bénéficiaire d’acquérir prioritairement un bien mis en vente.

Vente = droit de préemption ? Le droit de préemption bénéficie à l’exploitant agricole qui loue un bien rural lorsque ce bien est mis en vente. Toutefois, il existe des situations pour lesquelles le droit de préemption est exclu :

  • lorsque le bien est vendu dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;
  • lorsque le bien est vendu aux proches parents (jusqu’au 3ème degré inclus) ;
  • en cas de partage entre cohéritiers ;
  • en cas de donation ;
  • en cas d’échange ;
  • en cas d’apports en société ;
  • en cas de vente avec « bail à nourriture » (cela signifie qu’il existe une obligation de soins et d’entretien du vendeur) ;
  • lorsqu’au jour où il a fait connaître sa décision d’exercer son droit de préemption, son bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois au seuil mentionné au schéma directeur régional des exploitations agricoles (consultez la Préfecture régionale pour le connaître);
  • lorsque le bail conclu ne relève pas de la réglementation des baux ruraux (sauf volonté claire et non équivoque des parties de prévoir un droit de préemption au bénéfice du locataire).

Le saviez-vous ?

Toute clause contractuelle excluant le droit de préemption est réputée non écrite.

Qui est le bénéficiaire du droit de préemption ? Pour bénéficier du droit de préemption, l’exploitant agricole doit avoir exercé, pendant au moins 3 ans, une profession agricole et exploiter par lui-même ou par sa famille le bien mis en vente.

Seulement au bénéfice de l’exploitant agricole ? L’exploitant agricole peut user de son droit de préemption pour exploiter lui-même le bien loué, mais également pour faire assurer l’exploitation par son conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité (Pacs) ou par un descendant. Dans ce cas, il faut :

  • que le conjoint ou partenaire de Pacs participe déjà à l’exploitation ;
  • que le descendant ait exercé une profession agricole pendant au moins 3 ans ou soit titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole.

Mais aussi. L’exploitant agricole peut « subroger » les personnes évoquées ci-dessus dans l’exercice du droit de préemption. Cela signifie que ce n’est pas lui qui va user du droit de préemption, mais elles. Pour que la subrogation soit possible, il faut que les conditions évoquées ci-dessus soient remplies.

Le saviez-vous ?

Le bénéficiaire du droit de préemption doit exploiter personnellement le bien préempté pendant au moins 9 ans. À défaut, l’acquéreur évincé peut réclamer des dommages-intérêts.

Quand il y a plusieurs exploitations. Lorsqu’un propriétaire possède de nombreuses exploitations distinctes, chaque exploitant agricole bénéficie d’un droit de préemption pour la partie qu’il exploite.


Droit de préemption : comment le mettre en œuvre ?

Lors de la mise en vente du bien. Le propriétaire du bien rural loué, après avoir trouvé un potentiel acquéreur, va prendre contact avec son notaire pour rédiger un compromis de vente. Ce compromis comprendra une clause suspensive relative à l’exercice du droit de préemption de l’exploitant agricole.

L’information de l’exploitant agricole. Le notaire va informer l’exploitant agricole qu’il peut user ou non de son droit de préemption, par LRAR ou par voie d’huissier de justice.

Le saviez-vous ?

Si l’exploitant agricole ne retire par le courrier recommandé, le notaire n’est pas obligé de recourir à un huissier de justice pour s’assurer que l’information lui sera parvenue.

Contenu de l’information. L’information donnée à l’exploitant agricole doit comprendre le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que le nom et domicile du potentiel acquéreur.

À noter. Cette information vaut offre de vente : si l’exploitant agricole l’accepte, la vente est formée.

À compter de la réception de l’information. Une fois que l’exploitant agricole a reçu la LRAR ou l’acte d’huissier, un délai de 2 mois commence à courir durant lequel il peut prendre sa décision d’user de son droit de préemption ou non. Il doit faire connaître sa décision par LRAR ou par acte d’huissier.

Le saviez-vous ?

Le potentiel acquéreur peut, durant ce délai de 2 mois, envoyer une déclaration à l’exploitant agricole par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise (ayant pour conséquence une obligation de quitter les lieux pour l’exploitant agricole) pendant une durée déterminée.

L’exploitant agricole pourra par la suite, se prévaloir de cette déclaration pour obtenir l’annulation d’un congé portant reprise avant l’expiration du délai indiqué dans la déclaration.

Si le délai est dépassé. A l’issue du délai de 2 mois, si l’exploitant agricole n’a pas fait connaître sa décision, il ne peut plus user de son droit de préemption.

En cas de réponse positive. A compter de la date d’envoi de la réponse positive de l’exploitant agricole, les parties ont 2 mois pour finaliser la vente. Passé ce délai, la déclaration de préemption devient nulle, 15 jours après une mise en demeure de finaliser l’acte faite par huissier de justice.

En cas de modification des conditions de la vente. Si au cours du délai de 2 mois, le vendeur décide de modifier les conditions de la vente, il doit, par l’intermédiaire du notaire, faire connaître ces modifications à l’exploitant agricole. Le délai de 2 mois est alors augmenté de 15 jours.

En cas de violation du droit de préemption. Lorsque la vente est finalisée en violation du droit de préemption, l’exploitant agricole peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour faire annuler la vente et être déclaré acquéreur du bien préempté. Lorsque la vente litigieuse a été conclue à un prix inférieur à celui notifié, l’exploitant agricole bénéficie de cette baisse de prix.


Droit de préemption : en cas de vente aux enchères

L’adjudication. L’adjudication consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. L’exploitant agricole doit être convoqué à l’adjudication par LRAR ou par acte d’huissier de justice au moins 20 jours avant la vente.

À compter de l’adjudication, l’exploitant agricole a 20 jours pour faire savoir s’il use ou non de son droit de préemption.

À noter. Si l’exploitant agricole décide d’user de son droit de préemption, une déclaration de substitution doit être rédigée, soit par un notaire, soit par un huissier de justice.

À retenir

La mise en vente d’un bien rural offre, très souvent, la possibilité à l’exploitant agricole qui le loue de mettre en œuvre un droit de préemption pour l’acquérir.

Pour cela, l’exploitant agricole doit recevoir une notification par LRAR ou par voie d’huissier de justice de la part du notaire, l’informant qu’il peut user de son droit de préemption. Il a alors 2 mois pour prendre sa décision.

 

J'ai entendu dire

La signature du compromis de vente a occasionné des frais pour l’acquéreur évincé par l’exploitant agricole qui use par la suite de son droit de préemption. Peut-il être remboursé de ces frais

Oui, l’acquéreur évincé peut être remboursé des frais et coûts occasionnés par la signature d’un compromis de vente. C’est à l’exploitant agricole qui use de son droit de préemption qu’il revient de rembourser l’acquéreur évincé
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