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Bail commercial : les conséquences du refus de renouvellement

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Marie Caderon, juriste spécialisée en droit des affaires.

A l’expiration d’un bail commercial, le locataire dispose, par principe, d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial. Mais le propriétaire peut refuser de le renouveler. Quelles conséquences pour le locataire ?


Renouveler le bail commercial : un droit pour le locataire

Un droit pour le locataire… A l’expiration du bail commercial, le locataire du local dans lequel est exploité le fonds de commerce (dont lui-même est le propriétaire) a droit au renouvellement du bail commercial dont il est titulaire.

Comment faire ?...


Refuser de renouveler le bail commercial : un droit pour le propriétaire

Le propriétaire peut refuser… Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du contrat de bail commercial : en aucun cas le renouvellement du bail n’est acquis de plein droit ! Mais ce refus emportera certaines conséquences, tant pour le locataire que pour le propriétaire.

Distinguer 3 situations…

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

L’indemnité d’éviction est-elle imposable pour le locataire ?

Oui, cette indemnité est imposable. Il s’agit d’une plus-value, calculée par différence entre la valeur correspondante de l’indemnité et la valeur d’origine, pour la fraction de l’indemnité qui se rapporte à des éléments du fonds de commerce inscrit à l’actif du bilan de votre entreprise...

La fraction de l’indemnité qui couvre les frais de déménagement, de réinstallation, le manque à gagner, etc. constituera une recette d’exploitation ordinaire.

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Sources

  • Articles L 145-8 à L 145-30 du Code de Commerce (renouvellement)
  • Articles L 145-33 à L 145-40 du Code de Commerce (loyer)
  • Article R 145-1 du Code de Commerce (renouvellement)
  • Articles L 145-18 et L 145-21 à L 145-24 du Code de Commerce (droits de reprises)
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
  • Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, article 207 (recours à la lettre recommandée avec AR)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 5 février 2014, n° 13-10174 (évaluation indemnité d’éviction selon les usages)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 16 septembre 2015, n° 14-18708 (pas de déspécialisation en raison d’usages commerciaux locaux)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-18456 (défaut d’immatriculation-perte du droit au renouvellement du bail et au versement d’une indemnité d’éviction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-15012 dénégation du statut des baux commerciaux)
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