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Conclure une convention d’occupation précaire : ce qu’il faut savoir

Date de mise à jour : 20/04/2022 Date de vérification le : 01/08/2023 9 minutes

Dans certaines situations, il peut être intéressant de signer une « convention d’occupation précaire ». Il s’agit d’un contrat qui permet de déroger aux régimes des baux d’habitation et commerciaux. Voici quelques éléments que vous devez connaître avant de signer un tel contrat…

Rédigé par l'équipe WebLex. En collaboration avec Sabine Canneva, juriste spécialisée en droit des affaires
Conclure une convention d’occupation précaire : ce qu’il faut savoir

Convention d’occupation précaire : une réglementation spécifique

Bail = ordre public. Par principe, notamment pour protéger les locataires, une réglementation d’ordre public s’applique pour les baux d’habitation et pour les baux commerciaux.

Echapper aux règles d’ordre public, (im)possible ? Il existe cependant certaines situations où les parties peuvent avoir besoin de mettre à disposition des locaux d’habitation ou commerciaux sans pour autant que les contrats soient soumis aux règles d’ordre public. Une des solutions qui s’offre aux parties est alors de conclure une convention d’occupation précaire (COP).

Convention d’occupation précaire. Que ce soit pour le logement ou pour du commerce, les conditions suivantes doivent être réunies pour la validité d’une convention d’occupation précaire :

  • l’occupation des lieux est par nature précaire et elle peut donc s’arrêter à tout moment ;
  • l’occupation dépend d’un évènement extérieur aux parties ;
  • le montant de la « redevance » doit être modique ;
  • la convention d’occupation précaire ne doit pas viser à échapper aux régimes d’ordre public évoqués ci-dessus.

COP au lieu d’un bail d’habitation. Il est possible de rédiger une COP dans le cas, par exemple, d’un problème administratif lors d’une vente immobilière qui retarde la signature. Le vendeur peut permettre à son acquéreur d’occuper le bien en attendant le déblocage des fonds, la réponse à un droit de préemption ou tout autre raison extérieure. Il s’agit d’un service rendu pour lui éviter de se retrouver à la rue quelques semaines ; soit la situation se débloque et la vente est signée (l’occupant devient ainsi propriétaire), soit, par exemple, la mairie préempte, dans ce cas, l’acquéreur devra quitter les lieux sans délai.

Pour la petite histoire… Il a été jugé qu’une convention d’occupation précaire conclue afin de permettre à l’acheteur d’un bien immobilier d’occuper celui-ci jusqu’à la signature de la vente définitive, elle-même subordonnée à l’obtention d’un prêt, était parfaitement valable, dès lors qu’elle était conclue dans des circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties.

Dès lors, la convention signée n’avait pas à être requalifiée en bail d’habitation classique, et était parfaitement valable.

Attention ! Cette situation peut être relativement risquée et doit donc être évitée autant que possible. Elle est toutefois pratiquée quand il n’y a pas d’autre solution simple.

COP au lieu d’un bail commercial. Il est possible de recourir à une convention d’occupation précaire dans le cas de l’attente d’une expropriation, d’une démolition, ou encore de la préemption d’une commune notamment. Il est possible d’imaginer d’autres situations, dès lors qu’il existe un caractère précaire qui soit extérieur à la volonté des parties.

Exemple. Le caractère précaire peut résulter de la volonté de la commune de détruire un bâtiment. Le temps que le projet voie effectivement le jour, il est possible de conclure une COP pour la location de ce bâtiment.


Convention d’occupation précaire : une réglementation dérogatoire

COP : quelle réglementation ? Le régime de ce contrat est ainsi largement dérogatoire. Ni les baux d’habitation, ni les baux commerciaux ne s’appliquent. Par conséquent, seules les règles générales prévues par le Code civil s’appliquent, ce qui peut s’avérer insuffisant. Les parties ont donc tout intérêt à organiser de façon plus précise leurs relations contractuelles surtout si l’occupation des lieux est amenée à durer (répartition des charges, possibilité de sous-location ou non du local, etc.).

Le saviez-vous ?

La pratique parle parfois de la convention d’occupation précaire comme d’un « bail précaire ». Il s’agit là d’un terme qu’il faut éviter car il ne faut pas confondre la convention d’occupation précaire et le « bail dérogatoire ».

La précarité. La précarité doit exister au moment de la signature de la convention d’occupation précaire.

Focus sur la « redevance ». La redevance (attention, il ne faut pas parler de « loyer ») devra être modique. Bien entendu, il est aussi possible de ne pas exiger de redevance. En présence d’une redevance équivalente au montant d’un loyer, une convention d’occupation précaire pourra être requalifiée en bail d’habitation ou commercial, selon les cas.

Convention d’occupation précaire : à durée indéterminée ? La clause selon laquelle la convention d’occupation précaire est à durée indéterminée est tout à fait valable.

La fin de la convention d’occupation précaire. Lors de la rédaction de la convention, il est important de prévoir la fin du contrat. Dans la plupart des cas, comme l’attente d’une expropriation ou d’une démolition, l’occupant doit quitter les lieux dès notification de la survenue de l’évènement prévu. L’occupant peut aussi quitter les lieux de lui-même, avant la survenue de l’évènement.

Un délai de préavis. La convention d’occupation précaire peut prendre fin sans qu’il soit nécessaire de respecter un délai de préavis. Bien entendu, si un tel délai a été contractuellement prévu, il faut le respecter.

Le saviez-vous ?

Lorsque la convention d’occupation précaire porte sur un local commercial, à son terme, l’occupant ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement, comme dans un bail commercial, et n’a pas droit non plus au versement d’une indemnité d’éviction. Notez également que le fait que l’occupant se maintienne dans le local au-delà de la convention ne permet pas de bénéficier du statut des baux commerciaux, dans la mesure où le motif de précarité perdure.

À retenir

L’élément de précarité est primordial lors de la signature d’une convention d’occupation précaire. En contrepartie de la jouissance du local, l’occupant sera redevable d’une redevance dont le montant doit être modique.

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Sources
  • Articles L 145-1 et suivants du Code de commerce
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 1990, n° 88-19365 (convention d’occupation précaire-pas de droit au renouvellement)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 novembre 1991, n° 90-16514 (convention d’occupation précaire-pas d’indemnité d’éviction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 1997, n° 75-13632 (expropriation-validité d’une convention d’occupation précaire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 mai 1997, n° 95-16735 (convention d’occupation précaire-validité d’une clause à durée indéterminée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 avril 2003, n° 01-12923 (incendie et reconstruction des locaux- validité d’une clause à durée indéterminée et maintien dans le local au-delà de la durée de la convention sans bénéficie du statut des baux commerciaux)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 avril 2009, n° 08-13303 (précarité existe au moment de la signature de la convention d’occupation précaire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 14 novembre 2019, n° 18-21297 (COP de 20 ans valable)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 6 mai 2021, n° 20-10992 (convention d’occupation précaire et requalification en bail d’habitation)
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