Choisir un syndic de copropriété professionnel ou bénévole ?

Choisir un syndic professionnel

Avant tout un professionnel… Le syndic professionnel est soit une personne physique exerçant en son nom propre, soit une société. Parce qu’il est un professionnel de cette activité, il doit répondre à des exigences, tant en termes de compétences que de garanties pour les copropriétaires dont il assure la gestion de l’immeuble.

… qui doit présenter des garanties. Un syndic professionnel doit présenter des garanties suffisantes aux copropriétaires, à savoir :

• justifier d'une garantie financière suffisante, laquelle permet d’assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de négligence ou de faillite ;
• justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle (il faut bien vérifier que le contrat de syndic mentionne le numéro de police de la compagnie d’assurance, et réclamer une attestation de garantie financière) ;
• ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété (sauf si les copropriétaires votent contre en assemblée) ;
• présenter aux copropriétaires une carte professionnelle à jour de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Désignation du syndic. La désignation du syndic doit faire l'objet d'un vote en assemblée générale (AG). Notez que la mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les 3 ans par le conseil syndical.

Sélection des candidats. C’est le conseil syndical qui se charge de sélectionner les candidats, d’étudier les contrats proposés, et de mettre leur nomination à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires. En pratique, les conseils syndicaux, et les copropriétaires, échangent avec d’autres copropriétaires d’immeubles pour avoir une bonne connaissance de la réputation d’un syndic, et de son travail.

A prévoir. Avant de s’orienter vers tel ou tel syndic professionnel, il est important de constituer un dossier complet de la copropriété, pour bien circonscrire les besoins et missions à accomplir. Ainsi, il convient de préciser le nombre des lots de la copropriété, la nature et l’importance des équipements communs (chaufferie, ascenseurs, etc.), leur état, la présence ou non d’un gardien, etc. Bien évidemment, les données financières doivent également être transmises au candidat, lequel doit connaître le budget prévisionnel, les travaux en cours ou envisagés à court terme, l’importance des impayés et les contentieux, etc. Autant de données qui permettent au syndic professionnel d’établir un devis précis.

Un vote de l’AG. Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Un mandat. Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d'un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés : sa durée maximale est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’AG, prise également à la majorité absolue.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Contrat de syndic : un contrat type obligatoire »

Révocation du syndic. Les copropriétaires peuvent révoquer le syndic au cours de son mandat s’ils ne sont pas satisfaits de sa prestation.

Quand le copropriétaire-syndic s’en va. Lorsqu’un copropriétaire quitte la copropriété et qu’il exerce également l’activité de syndic non professionnel pour celle-ci, son mandat reste valable pendant encore 3 mois. Pendant ce délai, il doit convoquer une AG pour procéder à la désignation d’un nouveau syndic pour le remplacer.

Choisir un syndic bénévole : pourquoi ?

Un choix des petites copropriétés. Ce choix est le plus souvent celui des petites copropriétés comportant un faible nombre de lots ou dont la gestion nécessite peu de tâches à accomplir.

Attention ! Le syndic bénévole doit nécessairement être un copropriétaire (ou un conjoint de l'un d'entre eux).

Election d’un syndic bénévole. Le syndic bénévole est élu de la même manière qu'un syndic professionnel.

Mais. Un syndic bénévole n’a pas à respecter les obligations « professionnelles » d’un syndic professionnel. Ainsi, il n’a pas à :

• posséder une carte professionnelle ;
• justifier d’une formation ou d’une expérience particulière ;
• justifier d’une garantie financière ou d’une assurance de responsabilité civile.

Conseil. Même s’il n’en a pas l’obligation, il est fortement conseillé à un syndic bénévole de contracter une assurance, et d'avoir certaines compétences techniques, juridiques et comptables ainsi qu'une grande disponibilité de temps.

Responsabilité du syndic bénévole. En cas de faute de sa part, la responsabilité du syndic bénévole est appliquée de manière moins rigoureuse qu'en cas de faute d'un syndic professionnel.

Un moindre coût pour les copropriétaires… Les copropriétaires peuvent faire le choix d’un syndic bénévole car cela leur coûte moins cher. Par exemple, il arrive très souvent qu’un syndic bénévole ne soit pas rémunérer pour ses prestations. Le syndic bénévole ne perçoit généralement pas de rémunération. Bien qu'il ait la possibilité de toucher des appointements, en pratique iIl exerce, en effet, sa fonction gratuitement, et demande juste le remboursement de ses frais courants (téléphone, courrier, photocopies, etc.).

A noter. S’il arrive qu’ s'il réclame auprès des copropriétaires une rémunération, les modalités de celle-ci doivent être précisées dans son contrat.

En pratique, une plus grande implication… Il est souvent constaté que le syndic bénévole se montre plus impliqué pour l'entretien et la mise en valeur de l'immeuble qu'un syndic professionnel. En outre, étant copropriétaire de l’immeuble (donc également personnellement concerné par les services qu’il fournit), il assure un suivi très attentif des travaux et des diverses dépenses (énergie, eau, chauffage, jardinage, etc.).