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Bail commercial : qui paie les charges et taxes ?

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Yann Castel, Avocat associé au Barreau de Nantes, Cabinet AVOLENS.

Votre propriétaire vous envoie un courrier aux termes duquel il vous réclame la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due au titre du local commercial qu’il vous loue. Mais est-ce à vous de payer effectivement cette taxe ? Tout va dépendre de ce qui est prévu dans votre bail…


Que faut-il entendre par « charges locatives » ?

On parle de « charges récupérables ». On évoque communément la notion de charges récupérables lorsqu’il est fait référence aux différentes dépenses qui sont mises à la charge du locataire dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Seulement voilà, toute la difficulté va résider dans le fait que les textes légaux ne définissent pas ce qu’est une charge locative et encore moins leur répartition entre le preneur et le bailleur du local commercial.

Plusieurs catégories...


En pratique, comment prévoir la répartition entre le bailleur et le locataire ?

Une répartition à prévoir. Il revient au bailleur et au locataire de prévoir entre eux la répartition des charges, impôts, taxes et redevances. Ce qui n’est pas sans soulever de difficultés qui alimentent régulièrement les contentieux soumis à l’avis du juge… Tout en ayant à l’esprit que de nouvelles règles sont applicables aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.

En pratique, depuis le 5 novembre 2014...

Sources

  • Articles R 145-35 et suivants du Code de Commerce
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
  • Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables
  • Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 18 novembre 1998, n° 96-19556 (absence de remboursement de charges ou taxes non prévu au bail)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 4 décembre 2007, n° 06-21149 (assujettissement à la TVA de la refacturation de la taxe foncière)
  • Réponse ministérielle Falala, Assemblée Nationale, du 22 février 1993, n° 63834 (assujettissement à la TVA de la refacturation de la taxe foncière)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 3 octobre 2012, n° 11-21108 (référence au Décret n° 87-713 du 26 août 1987)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 26 mars 2013, n° 11-24311 (prise en charge de la taxe foncière)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 15 septembre 2015, n° 14-15911 (une clause ambiguë empêche le remboursement de la taxe foncière par le locataire)
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