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Bail commercial : pouvez-vous (librement) changer d’activité ?

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Marie Caderon, juriste spécialisée en droit des affaires.

Le contrat de bail commercial a, dans une très grande majorité des cas, été conclu avec votre propriétaire pour l’exercice d’une activité bien précise. Or, à la faveur de circonstances économiques, votre activité peut être amenée à évoluer, voire à radicalement changer. Ce qui peut poser quelques difficultés…


Bail commercial et déspécialisation : de quoi s’agit-il ?

Un droit pour le locataire… La déspécialisation s'entend de la faculté qui vous est donnée, sous certaines réserves, de modifier votre exploitation au regard de la destination contractuelle d'origine. En clair, ce dispositif vous permet d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle originellement exploitée dans le local loué ou à changer complètement d’activité. Il s’agit là d’un droit qui est accordé au locataire pour permettre une adaptation aux évolutions du marché. Ce qui suppose toutefois de respecter certaines conditions…

… d’ordre public !...


Bail commercial : la déspécialisation partielle

2 cas de figure. Soit vous décidez d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à votre activité principale (on parle de déspécialisation « partielle), soit vous changez totalement d’activité (on parle de déspécialisation « totale »). Dans les 2 cas, vous devez respecter une procédure précise qui aura pour finalité d’informer le propriétaire. Ce qui ne sera pas sans conséquences pour le locataire…

Partielle ?...

Sources

  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (article 115)
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques
  • Articles L 145-47 à L 145-55 du Code de Commerce
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 19 mai 2004, n° 03-11303 (renonciation possible à la déspécialisation)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 24 octobre 1984, n°83-11433 (activité de prêt-à-porter)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 1er mars 1995, n°93-16062 (notification déspécialisation partielle par lettre simple)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 31 mars 2009, n°07-21900 (caractère grave du manquement justifiant une résiliation du bail faute de respecter la procédure de déspécialisation partielle)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2011, n°10-25108 (perte d’une chance)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 16 septembre 2015, n° 14-18708 (pas de déspécialisation en raison d’usages commerciaux locaux)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mars 2010, n° 09-13441 (changement d’activité plénière sans autorisation-résiliation du bail)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 février 2017, n° 15-28759 (un refus du bailleur n’a pas à être motivé)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 15-26208 (adjonction d’une nouvelle activité illégalement-résiliation du bail aux torts du locataire)
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