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Bail commercial : qui paie les gros travaux de réparation ?

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Yann Castel, Avocat associé au Barreau de Nantes, Cabinet AVOLENS.

Vous constatez sur votre local une fissure importante au niveau d’un mur de soutien. Vous contactez votre propriétaire pour qu’il vienne vérifier le problème et envisagez de faire les réparations nécessaires. Il vous répond que cette réparation vous incombe. A-t-il raison ? Est-ce effectivement à vous, en qualité de locataire, de supporter cette dépense ? Comment gérer les gros travaux de réparation dans le cadre d’un bail commercial ?


Par principe, le bailleur doit gérer les grosses réparations

Qu’est-ce que les « grosses réparations » ? Vous ne trouverez pas de définition légale de la notion de « grosses réparations ». Les baux commerciaux font souvent référence à « l’article 606 du Code Civil » pour répartir la charge des travaux entre le locataire et le bailleur.

Concrètement...


Le bailleur peut-il mettre les gros travaux à la charge du locataire ?

Une distinction s’impose ! La réglementation a évolué sur ce point, puisque pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, il est expressément prévu que certaines charges de travaux ne peuvent pas être imputées au locataire.

Désormais...

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

Des travaux de réparation importants ont été réalisés dans le local que je loue dans le cadre de mon activité, travaux qui ont été mis à ma charge. Ils ont conduit à améliorer sensiblement le local : ne peut-on obtenir une indemnisation par le bailleur qui voit, dans ce cas de figure, son local mis en valeur ?

Cette question est, en règle générale, réglée par le contrat lui-même qui prévoit le sort des améliorations apportées au local : il vous faut donc consulter votre contrat pour vérifier si les améliorations qui deviennent la propriété du bailleur le sont sans indemnité ou avec une prise en charge de ce dernier...

Si le contrat est muet sur ce point, il faut distinguer les améliorations qui s'incorporent au bâtiment (leur enlèvement nécessiterait des travaux de remise en l'état primitif) qui reste la propriété du bailleur, des améliorations qui peuvent en être détachées sans modifier la structure de l'immeuble, que le locataire pourra récupérer.

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Sources

  • Articles 546, 551, 605 et 606 du Code Civil
  • Articles R 145-35 et suivants du Code de Commerce
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
  • Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 13 juillet 2005, n° de pourvoi 04-13764 (définition grosses réparations)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 6 mars 2013, n° 11-27331 (imprécision de la clause renvoyant à l’article 606 du Code Civil)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 2013, n° 11-29011 (remboursement gros travaux par le bailleur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-22056 (« grosses réparations » incombant au bailleur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-11470 (bail commercial soumis à l’ancienne réglementation-travaux réclamés par la Mairie à la charge du bailleur)
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