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Bail commercial : qui doit gérer l'entretien des locaux ?

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Yann Castel, Avocat associé au Barreau de Nantes, Cabinet AVOLENS.

Voilà une question récurrente posée par beaucoup de locataires, voire de propriétaires, de locaux commerciaux : qui doit prendre en charge les travaux d’entretien ? La réponse à cette question va dépendre en grande partie de ce qui est prévu dans le bail…


Par principe, la Loi prévoit une répartition entre le locataire et le propriétaire

Les dépenses d’« entretien ». Les locaux utilisés dans le cadre de votre activité doivent être maintenus en bon état : cela suppose donc que, régulièrement, des travaux d’entretien et de menues réparations soient effectués. Qui doit les prendre en charge ?

Concrètement…


Beaucoup de baux commerciaux dérogent à ce principe…

Une dérogation possible ? Les dispositions de la Loi qui réglementent la répartition des travaux d’entretien entre le locataire et le propriétaire ne sont pas d’ordre public : concrètement, cela signifie que le bail commercial peut tout à fait déroger à cette répartition en mettant, par exemple, à la charge du locataire l’ensemble des dépenses d’entretien et de réparation, même celles qui excèdent les réparations locatives, ou celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Oui...

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POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

Le bail commercial prévoit qu’en qualité de locataire, je suis tenu de prendre en charge les dépenses d’entretien et de réparation autres que les dépenses de grosses réparations : ces travaux ainsi mis à ma charge pourront-ils être déduits pour le calcul de l’impôt sur les bénéfices ?

Sur le plan fiscal, les charges courantes d’entretien et de travaux effectivement mises à la charge du locataire, par le contrat de bail, seront déductibles de ses résultats imposables, dès lors que ces dépenses sont effectivement engagées dans l’intérêt de l’exploitation.

Sources

  • Articles 1719 et 1720 du Code Civil (obligations du bailleur)
  • Article 732 du Code Civil (présomption d’imputabilité des dégradations au locataire)
  • Articles 1754 et 1755 du Code Civil (réparations locatives)
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
  • Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial
  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (articles 1 à 21)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 19 juin 2013, n° 12-18337 (prise en charge des travaux de conformité)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 2 décembre 2014, n° 13-24491 (présomption d’imputabilité des dégradations au locataire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2016, n° 15-22248 (travaux prescrits par l’administration à la charge du bailleur sauf clause contraire dans le bail commercial)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-29042 (entretien chaudière)
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