Aller au contenu principal
Le coin du dirigeant
Acheter un bien immobilier

Achat immobilier : le point sur le contrat d’assurance-emprunteur

Date de mise à jour : 01/09/2022 Date de vérification le : 01/09/2022 17 minutes

Dans le cadre d’une vente immobilière, vous pouvez être amené à solliciter l’obtention d’un prêt pour financer votre achat. A cette occasion, la banque va vous proposer un contrat d’assurance. Que devez-vous savoir avant de conclure un contrat d’assurance ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Achat immobilier : le point sur le contrat d’assurance-emprunteur

Assurance-emprunteur : un contrat obligatoire ?

Un prêt immobilier… La situation de départ est la suivante : une personne vend un bien immobilier à un acquéreur. Ce dernier, pour financer son achat, a recours à un prêt bancaire. Dans le cadre de cette opération de crédit immobilier, l’acquéreur se voit proposer un contrat d’assurance.

… assorti obligatoirement d’un contrat d’assurance ? Si rien n’oblige un acquéreur à souscrire un contrat d’assurance, en pratique, la plupart des prêts immobiliers sont accompagnés par un contrat d’assurance.

Quels sont les risques couverts ? Le contrat d’assurance couvre des risques qui sont de nature à diminuer les capacités de l’acquéreur à rembourser (décès, invalidité, perte d’emploi ou incapacité de travail, etc.). Si l’une des garanties couvertes par le contrat se réalise, la banque prend à sa charge le remboursement du prêt.


Assurance-emprunteur : une obligation d’information très encadrée !

L’emprunteur doit être informé. Lors de la souscription du contrat d’assurance, l’assureur (bien souvent, ce sera une société émanant d’un groupe duquel la banque fait partie) a une obligation d’information à l’égard de l’acquéreur. Une obligation qui doit s’entendre au pluriel !

Comment ? Lorsqu’un assureur propose à l’acquéreur un contrat d’assurance :

  • une notice énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l'assurance est annexée au contrat de prêt (la remise d’un exemplaire des conditions générales et particulières du contrat ne vaut pas remise de la notice) ;
  • toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis, aux modalités de la mise en jeu de l'assurance ou à la tarification du contrat est inopposable à l’acquéreur qui n'y a pas donné son acceptation ;
  • lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l'agrément de la personne de l'assuré et que cet agrément n'est pas donné, le contrat de prêt est résolu de plein droit à la demande de l’acquéreur sans frais, ni pénalité d'aucune sorte ; cette demande doit être présentée dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus de l'agrément.

Le saviez-vous ?

L’assureur est redevable d’une obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur, même celui considéré comme « averti ». En outre, l’assureur est tenu d'éclairer l’acquéreur sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle (la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation).

Fiche standardisée. Une fiche standardisée d'information doit également être remise, lors de la 1ère simulation, à l’acquéreur. Cette fiche doit énoncer de manière claire et lisible les principales caractéristiques de l'assurance ayant pour objet de garantir le remboursement du prêt. Cette fiche précise notamment :

  • la définition et la description des types de garanties proposées au titre de l'assurance à l’acquéreur ;
  • le cas échéant, les caractéristiques des garanties minimales exigées par la banque pour l'octroi du prêt immobilier ;
  • les types de garanties que l’acquéreur envisage de choisir parmi les garanties mentionnées et la part du capital emprunté à couvrir ;
  • une estimation personnalisée du coût de la solution d'assurance envisagée, sur la base des éléments connus lors de la remise de la fiche, portant sur les éléments suivants :
    • le coût en euros et par période selon la périodicité de paiement ;
    • le coût total de l'assurance en euros sur la durée envisagée du prêt ;
    • le taux annuel effectif de l'assurance relatif à la totalité du prêt ;
    • la mention de la possibilité pour l’acquéreur de souscrire une assurance ayant pour objet de garantir le remboursement d'un prêt auprès de l'assureur de son choix et les conditions et délais dans lesquels elle peut s'exercer.

Coût de l’assurance. L’acquéreur doit être informé du coût de l’assurance. Il en est informé par la remise d’un document, préalablement à la formulation de l’offre d’assurance, qui mentionne le coût de la manière suivante :

  • à l'exclusion de tout autre taux, en taux annuel effectif de l'assurance, afin de permettre à l’acquéreur de comparer ce taux avec le taux annuel effectif global du crédit ;
  • en montant total en euros dû par l’acquéreur au titre de l'assurance sur la durée totale du prêt ;
  • en euros et par période, selon la périodicité de paiement (il doit être précisé si ce montant s'ajoute ou non à l'échéance de remboursement du crédit).

Un droit à l’oubli ? Lorsque l’acquéreur a eu une maladie grave, il doit conclure une convention dite « AERAS » (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé). Mais face au progrès de la médecine, cette convention n’a plus lieu d’être souscrite dans certaines situations, dès lors qu’un certain délai (variant suivant les pathologies) s’est écoulé : c’est le « droit à l’oubli ». Sachez qu’un document-type d’information doit être remis à l’acquéreur qui a eu une grave maladie.

Le délai pour bénéficier d’un droit à l’oubli est de 5 ans.

Dispense de questionnaire. A compter du 1er juin 2022, lorsqu’ils souscrivent une assurance emprunteur dans le cadre de leur prêt immobilier, les emprunteurs n’ont plus à se soumettre à un questionnaire et à un examen médical si les 2 conditions suivantes sont réunies :

  • la part assurée sur l'encours cumulé des contrats de crédit n'excède pas 200 000 € par assuré ;
  • l'échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au 60ème anniversaire de l'assuré.

Attention ! L’assureur peut résilier, pour cause d'aggravation du risque, le contrat d'assurance si 3 conditions sont réunies, à savoir si :

  • l’acquéreur pratique régulièrement une nouvelle activité sportive présentant un risque particulier pour sa santé ou sa sécurité (un arrêté ministériel doit lister ces activités sportives) ;
  • l'exercice de cette nouvelle activité conduit à rendre inexactes ou caduques les réponses faites par l’acquéreur en réponse aux questions relatives à sa pratique sportive posées par la banque lors de la conclusion du contrat ;
  • l’acquéreur n'a pas déclaré cette nouvelle activité dans un délai de 15 jours par LRAR.

Les recommandations du CCSF. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), qui est une instance de concertation entre banquiers, assureurs et associations de consommateurs, a dressé, en octobre 2021, un état des lieux des difficultés rencontrées par les consommateurs souscripteurs de contrats d’assurance emprunteur, et met en exergue :

  • d’une part, les litiges récurrents relatifs à la couverture « invalidité » du contrat, en raison principalement d’une mauvaise connaissance par le consommateur des conditions d’intervention de cette couverture ;
  • d’autre part, les incompréhensions fréquentes liées aux modalités de tarification proposés par les banques et les assureurs.

Pour remédier à ces écueils, le CCSF a émis plusieurs recommandations destinées à promouvoir de bonnes pratiques d’information de la part des banques et assurances, notamment relatives :

  • au développement d’une information spécifique en ce qui concerne les primes d’assurance emprunteur, notamment en ce qui concerne les montants cumulés des primes au bout de 8 années d’assurance, dans le but de donner une image claire du mécanisme de fonctionnement du contrat à long terme ;
  • à la fourniture d’une information supplémentaire au consommateur sur la garantie invalidité du contrat d’assurance proposé, notamment en ce qui concerne la définition de cette notion, et son caractère indépendant ou non de la notion d’invalidité retenue par la Sécurité sociale.

A noter :

  • pour les contrats d’assurance existants, le CCSF propose que cette information soit disponible de manière visible sur l’espace client, ou a minima sur le site internet du professionnel, et accompagnée d’une mention invitant le client à contacter l’assureur s’il souhaite en savoir plus sur le sujet ;
  • pour les nouveaux contrats, le CCSF recommande l’inscription de cette information complémentaire sur la fiche standardisée d’information (FSI) remise à l’emprunteur en amont de la signature du contrat d’assurance.


Droit de résiliation à tout moment

Un consommateur peut résilier à tout moment son contrat d’assurance-emprunteur :

  • soit par lettre ou au moyen de tout autre support durable ;
  • soit par déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur ;
  • soit par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par huissier de justice) ;
  • soit, lorsque l'assureur propose la conclusion de contrat par un mode de communication à distance, par le même mode de communication ;
  • soit par tout autre moyen prévu par le contrat.

Toute décision de refus doit être explicite et comporter l'intégralité des motifs de refus justifiant cette décision, notamment les informations et garanties manquantes.

Le client doit être informé chaque année, sur papier ou sur tout autre support durable, de son droit de résiliation à tout moment, des modalités de mise en œuvre de cette résiliation et des délais à respecter. L’absence d’information est sanctionnée par une amende d’un montant de 15 000 € maximum.

La notice annexée au contrat de prêt énumérant les risques garantis et précisant toutes les modalités de la mise en jeu de l’assurance doit informer l’emprunteur qu’il peut résilier son contrat à tout moment à compter de la signature du prêt.

Les établissements prêteurs doivent afficher le coût de l’assurance-emprunteur pour 8 ans.

Lorsque la résiliation du contrat d’assurance est acceptée, le prêteur doit modifier par voie d’avenant le contrat de crédit en mentionnant, notamment, le nouveau taux annuel effectif global calculé.

L’avenant doit être produit dans les dix jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution.

Il est interdit, lors du changement d'assurance emprunteur, d'appliquer des frais, de modifier le taux d'intérêt et de modifier l'amortissement du crédit.

Entrée en vigueur. Ces nouvelles mesures s’appliqueront :

  • aux offres de prêt émises à compter du 1er juin 2022 :
  • à compter du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours d’exécution à cette date.

A retenir

A l’occasion d’un achat immobilier, lorsque l’acquéreur souscrit un prêt immobilier, dans la très grande majorité des cas, un contrat d’assurance accompagnera le prêt. A cette occasion, de nombreuses informations, portant notamment sur le coût de l’assurance, doivent être fournies à l’acquéreur. Une fois le contrat souscrit, ce dernier pourra toujours changer d’assureur, en faisant jouer son droit de résiliation annuel.

Pour un contenu personnalisé, inscrivez-vous gratuitement !
Déjà inscrit ? Connectez-vous
Sources
  • Articles L 313-8 et suivants du Code de la consommation
  • Article L 313-28 et suivants du Code de la consommation
  • Articles R 313-8 et suivants du Code de la consommation
  • Article L 113-12 du Code des assurances
  • Loi n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services
  • Décret n° 2016-1559 du 18 novembre 2016 relatif aux conditions de résiliation d'un contrat d'assurance emprunteur pour cause d'aggravation du risque
  • Décret n° 2017-173 du 13 février 2017 précisant les modalités d'information des candidats à l'assurance-emprunteur lorsqu'ils présentent du fait de leur état de santé ou de leur handicap un risque aggravé
  • Arrêté du 10 mai 2017 fixant le document relatif à l'information des candidats à l'assurance-emprunteur lorsqu'ils présentent du fait de leur état de santé ou de leur handicap un risque aggravé
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 30 septembre 2015, n° 14-18854 (obligation de conseil de la banque)
  • Arrêt de la Cour de cassation, assemblée plénière, du 2 mars 2007, n° 06-15267 (information sur l’adéquation des risques couverts-remise de la notice insuffisante)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 avril 2018, n° 13-27063 (la remise des conditions générales et particulières du contrat ne supplée pas le défaut de remise de la notice)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 13 juin 2018, n° 412827 (validité du dispositif de résiliation annuelle)
  • Recommandation du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) du 19 octobre 2021 (contrat d’assurance emprunteur et obligation d’information)
  • Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur
  • Arrêté du 27 mai 2022 modifiant l'arrêté du 29 avril 2015 modifié précisant le format et le contenu de la fiche standardisée d'information relative à l'assurance ayant pour objet le remboursement d'un prêt
Voir plus Voir moins

Pour aller plus loin…

Le coin du dirigeant Comment bénéficier de la protection de l’acquéreur-emprunteur ?
Acheter un bien immobilier
Comment bénéficier de la protection de l’acquéreur-emprunteur ?
Voir les sources
Une paie juste et optimisée avec l'intégration Lucca et Silae
Abonnez vous à la newsletter
Accéder à WebLexPro
Accéder à WeblexPro